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购买的房产登记备案在他人名下,业主如何维权?  

2015-01-30 15:38:30|  分类: 房产纠纷 |  标签: |举报 |字号 订阅

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     【案情简介】
  2004年郑先生与太平盛世地产公司签订《房屋买卖合同(预售)》,2006年交房,2008年郑先生举家迁入新居。2010年郑先生欲办理房产证,却发现2005年太平盛世公司为了融资贷款,与邝先生签订预售合同并办理了预售备案,但双方并无实际的交易和购房行为。郑先生为房产证事宜四处奔走,经多次沟通太平盛世公司仍未协助其办理房屋产权登记。2014年,郑先生将太平盛世地产公司和邝先生诉至法院,请求法院确认太平盛世公司和邝先生签订的购房合同无效,判决太平盛世公司、邝先生向城市规划与国土资源委员会撤销该房产的备案登记。


  【法院判决】
  一审法院认为郑先生未能证明太平盛世公司与邝先生恶意串通损害郑先生利益,以此为由要求确认太平盛世公司与邝先生的房屋买卖合同无效,证据不足。而且,预告登记自可进行不动产登记之日起三月内未申请登记的,预告登记失效,郑先生无法证明涉案房产的预告登记尚未失效,故其撤销该房产的备案登记的主张一审法院不予支持。郑先生不服原审判决,提起上诉,请求判令撤销原审判决,改判支持其一审诉讼请求
  二审法院经审理认为太平盛世公司于2006年向郑先生交付了房产,且该房产一直由郑先生居住使用,且邝先生与太平盛世公司恶意串通签订虚假的房屋买卖合同并进行预售备案,以骗取融资,导致郑先生至今未能办理涉案房产的房产证,严重损害其合法利益。故法院判决邝先生与太平盛世的房屋买卖合同无效,被告应及时撤销涉案房产的备案登记。


  【观点阐释】
  本案的争议焦点在于郑先生能够办理过户手续。深圳知名经济律师马成律师对此分析如下:
  一、预告登记VS预售备案
  预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机关申请预告登记。进行预告登记后,对其后发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为,具有排他效力,确保将来发生所期待的结果。
  预售备案是指,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。商品房预售登记备案仅属债权性质,只能起到备案作用,无对抗第三人的效力。
  本案中,涉案房产备案登记而非预告登记在邝先生名下,且房屋登记备案的时间为2006年,当时物权法尚未颁布,我国还未确立预告登记制度。故太平盛世公司将涉案房产备案登记在邝先生名下,并未确立物权,不应适用预告登记的相关规定。故一审法院认为预告登记尚未失效的判定适用法律错误。
  二、恶意串通VS一房二卖
  恶意串通是指在买卖活动中,双方以损害他人利益为目的,弄虚作假的违法行为。其法律后果为导致合同无效。《合同法》第五十二条第二款规定,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,合同无效。
  一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同,将同一特定房屋出卖给两个不同的买受人。一房二卖的法律后果是根据买受人的相关特点判断谁享有债权请求权,而谁又享有物权请求权。
  本案中,太平盛世公司将涉案房屋出售予郑先生后,办理了预售备案,却无实际的交易及购房行为,与常理相悖,显然系虚假交易。其行为严重损害了郑先生的合法权益。故太平盛世公司与邝先生的行为当属恶意串通行为,双方的合同理应无效。邝先生无法根据一房二卖的相关规则主张自身的权益。


  【律师提醒】
  上述案例虽属个例,但购房过程中却屡见不鲜。知名房产律师马成提醒各位购房者:良屋三千,寝居相宜。购房前,应进行各项可行性分析,充分考量小区环境、周边配套、家庭预算等因素,更重要的是,应当仔细审阅房屋的相关证件,确认房屋的所有权清晰。签订购房合同后应进行预告登记,宣告自身的权利。必要时,应聘请律师全程陪购,审阅购房合同,降低购房风险。


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