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房东口头变更合同,房客应如何应对?  

2015-01-15 16:05:10|  分类: 经济合同 |  标签: |举报 |字号 订阅

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【案情简介】
  2012年11月,蒋先生与韩先生约定,将自己商铺出租,每月租金2000元,租期为一年。租期满后,蒋先生口头通知韩先生,续租需要增加租金300元。韩先生表示同意。双方未补签承租合同。2014年4月,蒋先生再次通知韩先生将上调300元租金,韩先生对此并未理会,仍按照2300每月的标准进行缴付。蒋先生几经催要未果,遂诉至法院,要求韩先生补交租金


  【法院判决】
  法院经审理认为:租期满后,双方应当就续租事宜重新订立书面合同。但蒋先生通过口头形式通知增加租金300元,韩先生同意后,双方按照口头协议履行5个月,视为口头协议有效。之后,蒋先生在未征得韩先生同意的情况下,单方提高租金,实属违约。故法院依法判决驳回蒋先生的诉请。


  【律师点评】
  本案的争议焦点在韩先生单方提高租金的合法性。深圳知名经济合同律师马成律师对此分析如下:
  一、两次合同变更的效力
  《民法通则》第五十七条规定:民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意,不得擅自变更或者解除。
  本案中承租合同经过两次变更,两次的效力各不相同。第一次变更中,双方对口头约定的条款无异议,且已实际履行,其内容又不违反法律法规、政策的规定,故确认合同有效。第二次变更中,韩先生对蒋先生单方提出的合同条款存在异议,并未实际履行合同,可认定合同未成立。
  二、蒋先生如何维护自己的权益
  《合同法》第二百一十五条规定:租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。《合同法》第二百三十二条规定:当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
  本案中,蒋先生和韩先生口头变更合同,但未对合同期限进行约定。从法律角度分析,出租人有权随时解除合同,该权利的行使不以承租方同意为前提。故蒋先生可以在无期限的租赁关系下,解除与韩先生的租赁关系,及时收回商铺另租他人。


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